Debaty sejmoweXVIII Kadencja

Interpelacja w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w nieruchomościach spółdzielczych

   Panie Ministrze! Proszę o udzielenie odpowiedzi na pytanie: Czy w opinii Pana Ministra wadliwa pod względem prawnym jest uchwała Zarządu Morskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Gdyni Nr 1/44/2003 z dnia 27.11.2003 r. w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w nieruchomości przy ul. Krasickiego 12, 14, 24, Bema 29B, 29C w Gdyni (zał. nr 1, 2 oraz 3 i 4) w związku z niewywiązaniem się z ustawowego obowiązku wydzielenia dróg wewnętrznych, o czym stanowi art. 40 pkt 2 w związku z art. 41 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w świetle art. 93 ust. 3 u.g.n., oraz tworzeniem nieruchomości wspólnej składającej się z kilku budynków mieszkalnych?    Sądzę, iż opinia ministerstwa w niniejszej sprawie będzie mogła być cenną wskazówką dla innych spółdzielni mieszkaniowych.    Uzasadnienie: ustanawianie odrębnej własności lokali spółdzielczych jest obecnie najważniejszą formą uwłaszczenia społeczeństwa. Postępy tego procesu śledzą bardzo uważnie w całej Polsce wraz z liczną grupą posłów. Mój niepokój wzbudzają liczne sygnały świadczące o niezrozumieniu przez niektóre spółdzielnie mieszkaniowe ducha ustawy i niezrozumieniu samej istoty własności, którą przecież chroni Konstytucja RP (m.in. art. 75 ust. 1 oraz art. 64 ust. 3).    Uważam, iż wiele spółdzielni mieszkaniowych narusza literę prawa:    a) nie wydzielając z osiedli dróg wewnętrznych,    b) nie wyodrębniając wraz z niezbędnym gruntem poszczególnych domów mieszkalnych jako samodzielnych nieruchomości.    Ad a. Art. 40 u.s.m. stanowi m.in., iż ˝W szczególności mieniem spółdzielni pozostają: nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli, z zastrzeżeniem art. 49 Kodeksu cywilnego˝.    Powyższa dyspozycja jest obligatoryjna i odnosi się przede wszystkim do dróg wewnętrznych. Wyraźnie wskazuje na to Roman Dziczek w swym komentarzu pt. ˝Spółdzielnie mieszkaniowe˝ (Wydawnictwo Prawnicze Lexis Nexis, Warszawa 2003).    Następny zaś artykuł u.s.m. (art. 41 ust. 1 pkt 1), odnosząc się literalnie do art. 40, precyzuje czynności ˝niezbędne do wydzielenia nieruchomości pozostających w całości własnością spółdzielni, o których mowa w art. 40˝.    Inne rozwiązania prawne nie mogą zastępować obligatoryjnego wydzielania dróg wewnętrznych; mogą wchodzić w grę tylko wtedy, ˝jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem˝ (art. 93 ust. 3 u.g.n.), a taka możliwość istnieje faktycznie we wszystkich znanych mi osiedlach spółdzielczych (choć wydzielenia te nie są na ogół realizowane, mimo jednoznaczności powyższych zapisów prawnych).    Ad b. Niezależnie od wad prawnych wymienionych w pkt a powszechnie dochodzi do naruszania przez spółdzielnie mieszkaniowe istoty własności, która polega tutaj na pełnej świadomości tego, co posiadają spółdzielcy, na możności decydowania o tym i pełnej odpowiedzialności za to.    Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych bezpośrednio nie rozstrzyga, z ilu domów mieszkalnych ma składać się nieruchomość. Podkreśla natomiast bardzo wyraźnie nadrzędność prawa członków spółdzielni; np. pierwsze zdanie art. 40 wskazuje na to jednoznacznie: ˝Spółdzielnia pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom praw z nią związanych˝.    Wydaje się, że w rozpatrywanym przypadku prawa te są zdecydowanie naruszane, a członkom odbiera się możność decydowania o swoim majątku.    Uwypuklił to wyraźnie Trybunał Konstytucyjny w swym uzasadnieniu do wyroku z dnia 30 marca 2004 r., sygn. akt K. 32/03 (www.trybunal.gov.pl), uznając, że niejasne i zbyt ogólne przepisy ustawowe pozostawiają regulacjom statutowym spółdzielni zbyt daleko idącą swobodę w kształtowaniu relacji między spółdzielnią mieszkaniową i innymi podmiotami (członkami spółdzielni oraz osobami trzecimi).    W interesującym zakresie u.s.m. odwołuje się do ustawy o własności lokali. Art. 3 ust. 2 tej ustawy brzmi ˝Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali˝. Z powyższego zapisu wynika jasno, że cechą charakterystyczną nieruchomości wspólnej jest służenie właścicielom lokali - choć nie wyłącznie im.    Tymczasem tworzenie jednej wspólnej nieruchomości składającej się z kilku domów mieszkalnych przeczy w sposób istotny temu zapisowi, bowiem części domów, których ktoś stałby się w ten sposób współwłaścicielem, a w których nie mieszka - nigdy nie będą mu służyły do zaspokojenia jego potrzeb.    Co prawda art. 3 ust. 5 u.w.l. mówi o przypadku wyodrębniania własności lokali na gruncie zabudowanym kilkoma budynkami (m.in. mogą to być budynki o przeznaczeniu pomocniczym, np. garaże, które mogą wchodzić w skład wydzielonych lokali), ale jednocześnie art. 5 przewiduje możliwości dalszego podziału takiej nieruchomości.    Należy pamiętać, że w ˝zakresie nieuregulowanym ustawą o własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego˝, który także stanowi, iż ˝każdy z współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności˝ (art. 210 K.c.). Dodatkowo należy podkreślić, że przy współwłasności wielu domów mieszkalnych takie pojęcia jak współposiadanie rzeczy wspólnej (art. 206 K.c.) oraz współdziałanie w zarządzie (art. 200 K.c.) stają się pojęciami czysto wirtualnymi.    W powyższym świetle wyodrębnianie przez spółdzielnie własności lokali z nieruchomości składającej się z kilku budynków mieszkalnych jawi się jako działanie wbrew prawu, jako działanie niedokończone, nielogiczne i nietrwałe, które może zostać obalone sądownie, a którego skutki są w dodatku sprzeczne z art. 75 ust. 1 Konstytucji RP (prawo do własnego mieszkania) w świetle art. 64 ust. 3 in fine: ˝Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności˝. Natomiast opisane wyżej działania niektórych spółdzielni mieszkaniowych zmierzają w sposób oczywisty do dużego ograniczania istoty własności związanej z wyodrębnionym lokalem.    Jak widać z powyższego, jaskrawym zaprzeczeniem istoty własności jest tworzenie przez spółdzielnie nieruchomości składających się np. z 5, 10 lub 14 dużych domów wielomieszkaniowych.    Mamy tu do czynienia z błędnymi działaniami władz spółdzielni - często świadomymi. Nie sądzę jednak, iż członkowie spółdzielni winni być narażeni na pokrywanie ich z własnej kieszeni, stratę czasu, a realizacja należnych im praw ma być przewlekana w nieskończoność.*)    Z poważaniem    Poseł Gertruda Szumska    Gdańsk, dnia 5 lipca 2004 r.